不動産投資のリスクについて考える
不動産投資にどのようなリスクがあるのか列挙します。あらかじめリスクに対してリカバリーや事前に対策ができるか知っておくことが重要です。
1）環境リスク
物件周辺の環境を変えることは不可能です。物件の近隣に反社会勢力の事務所がある、臭気が強い工場などがある、騒音がひどいなど。特定の工場や大学などへ依存している場合は、工場や大学が移転した場合に入居率が大幅に低下します。
環境リスクの視点で現地調査をしましょう。近隣の不動産仲介会社をいくつか回って環境面で入居付けに問題ないか確認しましょう。
2）災害リスク
地震や火災などは保険に入ることでリスクをカバーできます。台風などでの水害も保険請求できます。物件を購入したら必ず火災保険と付随する地震保険に入りましょう。可能な限り保障の充実している保険を選ぶようにしてください。
3）事故リスク
物件で思わぬ事故が発生した場合にも火災保険で請求できます。外からの飛来物によるガラスの割れ、エントランスドアに何かがぶつかって破損した、郵便受が何者かによって壊されたなど、保険で修理できるます。
4）金利上昇リスク
数年で大幅に金利が上昇するとは思えませんが、長期的に金利が上昇するリスクはあります。このリスクを低減させる対策は4つです。
・限界金利を把握する
金利がどこまで上昇したらキャッシュフローがゼロになるかあらかじめ把握しておく。つまりキャッシュフローがゼロになる時点の金利を把握するのです。
・固定金利にする
固定金利は金利が高いことや固定金利を選べない金融機関もあるので注意が必要です。
・繰り上げ返済する
金利上昇によって返済比率が高くなった場合は、全額または一部を繰り上げ返済してリスクを回避します。
・返済比率を50％以下にしておく
購入する時点で返済比率を50％以下にしておくことで金利上昇からの耐性が高くなります。
5）空室リスク
空室の発生は避けられません。空室が発生した場合の対策を最優先で行うことが重要です。空室リスクの対策は2つです。
・空室の期間を可能な限り短くする
空室が出たら管理会社と連携して、直ちに原状回復し住める状態にする。物件の近隣の仲介会社に営業をかけるなど、入居促進の行動をとりましょう。
・保有する物件数を増やす
保有する物件数が多ければそれだけ部屋数も多くなり、空室が発生したときの空室率が下げられます。区分所有1室ですと、空室出たら空室率100％ですが、100室保有している場合、空室が5室あっても空室率は5％です。区分所有は要注意です。
