不動産投資で最も重要なことは、
「大きくキャッシュフローを残せる物件のみに、
投資する」です。
不動産投資用の物件には、さまざまな形態があり、スペックがあります。
形態とは、賃貸用1棟アパート、1棟マンション、区分マンション、戸建、駐車場、倉庫、店舗、土地などです。
また、その物件には、スペックがあります。スペックとは、築年数、構造体、土地の広さ、建物の床面積や間取り、住所、場所による利便性などです。（細かいスペックはまだまだあります。）
それらの多様な物件から、キャッシュフローが大きく残る物件のみを厳選して投資する投資手法です。
あなたが必ずやらなければならないことは、キャッシュフローが大きく残る物件のみを厳選するためのスキルを身につけることです。
そして、キャッシュフローを大きく残す戦略のポイントは2つ。
・銀行融資を受ける
・住居用マンションを1棟まるごと買う
銀行融資を活用することで、手元に残るキャッシュが大きく変わります。銀行で融資を受ければ投資のレバレッジを最大限上げるでしょう。
たとえば、話を単純化しますが、利回り10％の1千万円の物件を現金で買ったとします。その物件から得られる家賃年収は年間100万円となり、そこから固定資産税や管理費などの経費20％を引くと、手元に残る金額は80万円となります。
家賃年収100万円－経費20万円＝手元に残る金額80万円
対して、利回り10％の1億円の物件を1億円全額融資で買ったとしたらどうでしょうか。物件の家賃年収は1千万円です。銀行の融資の条件を2％、融資年数25年とすると返済金額は500万円。経費率が20％として、経費は200万円です。
家賃年収1000万円ー銀行返済額500万円ー経費200万円＝手元に残る金額300万円
銀行の融資を受けることで手元に残るキャッシュははるかに大きくなるのです。現金で買うよりもより金額の大きな物件1棟を融資で買う方がFIREへの近道です。
25年間に銀行に支払う利息の合計は約2千7百万円。
あなたが25年間に手元に残すキャッシュは300万円の25年分で7千5百万円です。とういことは、物件からのもうけを銀行とシェアすることと言えます。しかも、もうけの大半はあなたのものです。
25年間のあなたのもうけ：7千5百万円
25年間の銀行のもうけ：2千7百万円
そして、銀行返済が終わった物件からの収入はすべてあなたのものです。物件を持ち続けてさらに収入を得てもいいですし、物件を売却しても収益を上げられます。上記のシミュレーションはあくまでも投資の考え方を単純化したもので、実際の賃貸経営にかかる費用などは考慮していません。銀行の利息は確定ですが、あなたの収入は実際の物件の稼働状況によりますし、大型修繕費用なども考慮はないです。それでも、通常の賃貸経営を続けていれば、大きく収入を減らすことはないのです。
